騙される方が悪い!?不動産ビジネス、カモにされる大家たち

内部留保 イラスト






「独立したい」

そういって賃貸経営を夢見るサラリーマン。

「いつまでたっても不況のままで老後が心配だ」

空いた土地をなんとか有効活用しようとする土地の所有者。

誰もが憧れるであろう賃貸経営の道ですが、それこそ悪徳業者の思う壺でした。

騙される大家たち(サブリース編)

アリジゴク イラスト

サブリースとは不動産会社などが土地の所有者から土地を借り、借家を建て運用するというもの。

土地の所有者にサブリースのお誘い

土地の所有者、ローンで建物を建てる

サブリース会社が一括借り上げで運用

土地、建物の使用料としてサブリース会社から家賃の一部が支払われる

「ウチでアパートを建てれば、(30年間)賃料を固定で保証します」

そんな夢のようなトークで巧みに近づいてくる不動産業者と、高額の建築費を簡単に貸し出す銀行の融資担当者。

空き地を有効活用できるうえ、楽して稼げると契約した人が大勢いました。

しかし収支が悪いと値下げや契約の打ち切りが多発。

「契約違反だ!」

とオーナーが意義を申し立ててはみたものの、よく見ると30年契約などとでかでかと書かれた契約書の裏面のびっしりと書かれた文字の中、小さく…

『10年契約の後、2年毎に更新』

悪因悪果 イラスト

よくある話で確認を怠った本人が悪いと言われればそれまでですが、住宅ローンだけが残る結果になり、多数の破産者が生まれました。

 

レオパレス銀座

地方の田舎で『レオパレス21』のアパートが乱立したことを揶揄ったもの。

あたり一面がレオパレスまみれに。

土地の所有者と契約しまくった結果、乱立させすぎてこの有様。

レオパレスはオーナーに契約内容の減額または解除を迫りました。

地上波でも大々的に取り上げられ、ネットでも大炎上となりました。

 

騙される大家たち(不動産ビジネス編)

『鯛の尾より鰯の頭』

大きい団体で低い地位に甘んじているよりも、小さい団体でもその長となる方がよい。

バブルの名残から不動産投資は楽して儲けられるという信仰がいまだに根強く、実業家としての夢を果たすために、土地を購入しアパートもしくはマンションを建てようとします。

しかし数千万からなる購入…そう簡単に土地や建物を買いましょうという人はまずいません。

必死に勉強し、確信したのちに購入するのですが、そこは不動産屋、土地を高く売るため、あの手この手を考えます。

 

どんぶり勘定による多額の見積もり

本来それほどの資産価値が無いにもかかわらず、土地代、手数料などを盛ってオーバーに見せかけます。

数千万円単位で動くため、金銭感覚が麻痺しがち。

その緩んだところをつけ込んできます。

 

年率の引き下げ

数年後金利を下げるなどといって、ローンの返済計画を甘く見積ります。

土地、建物は年数とともに資産価値が下がるという、将来不安な大家の心理を突いた手口です。

 

これだけかかる!賃貸経営

不動産を購入する時にはあらかじめ綿密な計画が必要になります。

これは自分にとって不都合で、厳しめに計算しておきましょう。

・家賃は1年ごとに1%ずつ下げて計算する

・入居率は5年後は-5%、10年後にはさらに-5%とする

・空室損失を把握しておく

・入退去時の修繕費を見積もっておく

①クロス張り替え 一戸あたり4~6万円

②クッションフロア張り替え 一戸あたり4~5万円

③障子、ふすま、網戸の張替え 基本材料だけでオーナー自らが行うことも少なくありません。材料費のみで1万円程度で足りるかと思います。

 

・10年スパンで修繕費を見積もっておく

①屋上、屋根の防水加工 1平方メートルあたり1万円程度

②ベランダの防水工事 1平方メートルあたり7000円程度

③外壁改修 1平方メートルあたり1~3万円(これはアパートの階数などにより足場にかかる費用であったり、塗装を何度塗りなおすか、洗浄などの作業によって変動するためです)

④給水ポンプ交換 アパートの規模にもよりますが、工賃込みで70~150万円程度

⑤給湯器、エアコン交換 1台当たり10万円程度

⑥鉄製部品の防錆工事 5年スパンで1平方メートル4000円程度

総額で大体100万円は見込んでおきましょう。

・水道加入金などの経費も把握しておく 

水道加入金とは新しく水道を引くときに必要な経費で、一般的に買手がその費用を負担しなければなりません。

自治体、水道事業者によって大きく異なるので事前に調べておく必要があります。

 

不動産の購入はくれぐれも慎重に…

僕の父が不動産会社に勤めており、色々な話を聞くことができます。

駅近よりもスーパー、デパートが近い方が地価が上がりやすい、最近多い月極の駐車場も案外儲からない、外国人の入居者が増えてきた、新築じゃないと嫌がる、すぐ退居する奴がいる、など…

オリンピック需要、消費税増税の前の駆け込み需要などいろいろあるようですが、やはり不動産関係も難しいようです。

バブル時代からある根強い不動産信仰…

楽してお金を稼げる方法としてやり玉にあがりがちですが、本当にそんなものがあったら誰にも言わずにひっそりとやるものですよね。

今回参考にした資料です

不動産投資の教科書:https://fudousan-kyokasho.com/apartment-repair-costs-9286







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